ROR (Rights of Record) & Pahani: Complete Guide
Last Updated: February 2026 | Editorial Policy
The Record of Rights (ROR) and Pahani are the two most critical documents for any landowner in Telangana. Whether you are selling land, applying for a loan, or availing government subsidies like Rythu Bandhu, these records are mandatory.
In this comprehensive guide, we explain exactly what these documents are, how to download them, and most importantly—how to read and understand the technical details inside them.
తెలుగులో సంక్షిప్తం: ROR (రికార్డ్ ఆఫ్ రైట్స్) మరియు పహాణి తెలంగాణలో భూమి యజమానులకు అత్యంత ముఖ్యమైన డాక్యుమెంట్లు. భూమి అమ్మడం, రుణం తీసుకోవడం లేదా రైతు బంధు వంటి సబ్సిడీలు పొందడం — అన్నింటికీ ఈ రికార్డులు అనివార్యం. ఈ గైడ్ లో ఈ పత్రాలు ఏమిటి, ఎలా డౌన్లోడ్ చేయాలి మరియు వాటిలోని సాంకేతిక వివరాలను ఎలా చదవాలి అనేది తెలుగు మరియు ఇంగ్లీష్ లో వివరించబడింది.
Why ROR and Pahani Matter (ROR మరియు పహాణి ఎందుకు ముఖ్యం)
English: The ROR 1B is the legal proof of ownership. Without your name in ROR, you cannot sell the land, mortgage it, or receive government benefits. Banks insist on ROR and Pattadar Passbook before granting agricultural or mortgage loans. The Pahani proves who is actually cultivating the land — important for crop insurance, disaster relief, and resolving possession disputes. After the Dharani rollout, only digital ROR and Pahani are valid for registration; manual (handwritten) pahanis are no longer accepted. So every landowner must ensure their details on Dharani match their physical passbook and Aadhar; any mismatch can delay or block registration and schemes.
తెలుగు: ROR 1B యజమానిత్వానికి చట్టపరమైన రుజువు. ROR లో మీ పేరు లేకుండా భూమి అమ్మలేరు, మార్ట్ గేజ్ చేయలేరు లేదా ప్రభుత్వ ప్రయోజనాలు పొందలేరు. బ్యాంక్లు వ్యవసాయ లేదా మార్ట్ గేజ్ రుణాలు ఇవ్వే ముందు ROR మరియు పట్టాదారు పాస్ బుక్ కోరతాయి. పహాణి వాస్తవంగా ఎవరు సాగు చేస్తున్నారో నిరూపిస్తుంది — పంట బీమా, విపత్తు రాజీ మరియు అనుభవ వివాదాల పరిష్కారానికి ముఖ్యం. ధరణి ప్రవేశపెట్టిన తర్వాత రిజిస్ట్రేషన్ కు డిజిటల్ ROR మరియు పహాణి మాత్రమే చెల్లుబాటు అవుతాయి; మాన్యువల్ (హస్తలిఖిత) పహాణిలు ఇక అంగీకరించబడవు. అందువల్ల ప్రతి భూమి యజమాని ధరణిలోని వివరాలు వారి భౌతిక పాస్ బుక్ మరియు ఆధార్ తో సరిపోలేలా చూసుకోవాలి; ఏదైనా అసమన్వయం రిజిస్ట్రేషన్ మరియు స్కీమ్లను ఆలస్యం చేయవచ్చు లేదా నిరోధించవచ్చు.
1. Understanding the Documents (పత్రాలను అర్థం చేసుకోవడం)
A. ROR 1B (Record of Rights)
The ROR 1B is essentially the Title Deed in revenue records. It is maintained at the Mandal level.
- Purpose: Proves Who owns the land.
- Content: Lists the Owner (Pattadar), their father/husband's name, Caste (for statistical purposes), Survey Numbers owned in that village, and total extent (Acres/Guntas).
- Validity: It is statutory evidence under the ROR Act 1971.
B. Pahani (Adangal / Village Form 3)
The Pahani is a Crop and Possession Record. It is updated seasonally to reflect ground reality.
- Purpose: Proves Who is enjoying/cultivating the land.
- Content: Survey number, total extent, Cultivator's name (which can be different from owner), Crop grown, Soil type, Water source, and Tax assessment.
- Sethwar: Refers to the original survey settlement register code used for classification.
2. How to Check ROR 1B & Pahani Online (Dharani)
Follow these steps to view your land details on the official government portal.
Step 1: Visit Dharani Portal
Go to the official Dharani Website. Click on "Land Details Search".
Step 2: Enter Details
You will need to select the following from the dropdowns:
- District (జిల్లా)
- Mandal (మండలం)
- Village (గ్రామం)
Step 3: Search Criteria
You can search using either:
- Survey Number: Select the Survey No. and Sub-division No.
- Pattadar Passbook Number: The unique number on your green passbook (e.g., T202...).
Step 4: Fetch Details
Enter the Captcha code shown and click "Fetch". The system will display the ROR details including Pattadar Name, Extent, and Nature of Land.
Step 5: Download
You can print this page. Note that for a Certified Copy (CC) aimed at legal purposes, you need to book a slot and pay a fee on the portal or visit MeeSeva.
3. How to Read a Pahani: Column Guide
The Pahani contains several columns filled with technical revenue terminology. Here is a breakdown:
| Column Name | Explanation |
|---|---|
| Sy. No (సర్వే నెంబర్) | The unique ID of the land parcel. |
| Total Extent | Total area of that survey number (Ac - Guntas). (1 Acre = 40 Guntas). |
| Pattadar Name | Name of the legal title holder. |
| Occupant Name (Possessor) | Name of the person physically in possession/cultivating. Ideally, this should match Pattadar name. |
| Nature of Land | Patta: Private
land. Govt/Poramboke: Government land. Inam: Gifted land. |
| Land Usage | Wet (Tari): Irrigated
land. Dry (Khushki): Rainfed land. |
ROR మరియు పహాణి అంటే ఏమిటి? (పూర్తి వివరణ)
తెలంగాణలో భూమి కొనుగోలు చేసే ప్రతి ఒక్కరు ROR (Record of Rights) మరియు పహాణి (Pahani) గురించి కచ్చితంగా తెలుసుకోవాలి. ఇవే మీ భూమికి అసలైన రక్షణ.
మీ భూమి రికార్డులు సరిగ్గా ఉన్నాయా? ఇలా చెక్ చేయండి:
- పేర్లు సరిచూసుకోండి: పట్టాదారు పాస్ బుక్ లో, ఆన్లైన్ ROR లో మరియు ఆధార్ కార్డులో పేర్లు ఒకేలా ఉండాలి. చిన్న అక్షర దోషం ఉన్నా భవిష్యత్తులో ఇబ్బంది రావచ్చు.
- విస్తీర్ణం (Extent): మీకు పాస్ బుక్ లో ఉన్న ఎకరాల విస్తీర్ణం, ఆన్లైన్ లో చూపిస్తున్న విస్తీర్ణంతో సరిపోలాలి.
- అనుభవదారుడి పేరు: పహాణిలో "pattadar" మరియు "occupant" పేర్లు మీవే ఉండాలి. వేరే వారి పేరు ఉంటే వెంటనే సరిచేయించుకోవాలి.
ధరణి పోర్టల్ లో సమస్యలు - పరిష్కారాలు
- Land Not Found: సర్వే నెంబర్ తప్పుగా ఎంటర్ చేసి ఉండవచ్చు లేదా ఆ సర్వే నెంబర్ ఇంకా డిజిటలైజ్ కాలేదు. VRO ని సంప్రదించండి.
- Prohibited List: మీ భూమి నిషేధిత జాబితాలో ఉంటే రిజిస్ట్రేషన్ జరగదు. దీనికోసం కలెక్టర్ గారికి అర్జీ పెట్టుకోవాలి.
Frequently Asked Questions (FAQs)
No. Banks primarily require the ROR 1B (Title Proof) and Pattadar Passbook along with the EC. Pahani is supporting evidence for crop loans but not sufficient for mortgage loans.
These are traditional land measurements used in Telangana.
1 Acre = 40 Guntas.
1 Gunta = 121 Sq. Yards.
These are standard conversions used in all official ROR documents.
The Pahani is technically updated every year during the "Jamabandi" (revenue audit). However, the online Dharani records are dynamic and update instantly whenever a mutation occurs.
This means the survey number was overlooked during the digitization drive (LRUP). You must file a grievance in Dharani under "Missing Survey Number" module to get it added.
Jamabandi is the annual revenue audit when the Revenue Department updates Pahani and ROR records for the year. In the Dharani era, online records update automatically on mutation; Jamabandi still applies for seasonal crop updates and field verification. జమాబంది — వార్షిక రెవెన్యూ ఆడిట్; పహాణి మరియు ROR నవీకరణ.
Yes. Use the "Data Correction" or "Name Correction" module on Dharani. Upload Aadhar and old title documents (sale deed, succession certificate). The MRO will verify and update. Spelling mistakes in father's name or Pattadar name can cause rejection at registration. పేరు/తండ్రి పేరు సరిచేయడానికి ధరణిలో డేటా కరెక్షన్ ఉపయోగించండి; ఆధార్ మరియు పాత టైటిల్ డాక్యుమెంట్లు అప్లోడ్ చేయండి.
If you are the owner (Pattadar) but someone else is shown as Occupant (cultivator), it could mean the land is leased or there is a dispute. For registration and loans, Pattadar name must be correct. Resolve occupant mismatch through MRO or mutation if the occupant has claimed ownership. పట్టాదారు మరియు అనుభవదారు వేరుగా ఉంటే భూమి అద్దెకు ఇచ్చినట్లు లేదా వివాదం ఉన్నట్లు; రిజిస్ట్రేషన్ కు పట్టాదారు పేరు సరిగా ఉండాలి.
The Green Pattadar Passbook is issued based on the ROR 1B data. It is the citizen's copy of the title information. So the passbook reflects what is in ROR 1B; both must match. For registration, the physical passbook (or its online print) is used along with Aadhar. గ్రీన్ పాస్ బుక్ ROR 1B డేటా ఆధారంగా జారీ చేయబడుతుంది; రెండూ సరిపోలాలి.
For a legally certified copy, use the Dharani portal's "Certified Copy" or "CC" module: book a slot, pay the fee, and collect from the designated office. Alternatively, apply through MeeSeva with the required fee. A plain print from the portal is not a certified copy. సర్టిఫైడ్ కాపీ కోసం ధరణిలో CC మాడ్యూల్ లేదా మీసేవ ఉపయోగించండి; ఫీజు చెల్లించి అధికారిక నకలు తీసుకోండి.
Patta: Private land; can be sold (subject to law). Govt/Poramboke: Government land; cannot be sold. Inam: Land gifted by Nizam/government for service; transfer rules may apply. Before buying, ensure the land is Patta. పట్టా = ప్రైవేట్ భూమి; గవర్నమెంట్ = అమ్మకం చేయలేము; ఈనామ్ = సేవకు బహుమతి భూమి.
One Pattadar can own multiple survey numbers in the same village. The ROR 1B lists all survey numbers and the total extent held by that person. So one passbook can cover several survey numbers. ఒక పట్టాదారుకు ఒకే గ్రామంలో అనేక సర్వే నంబర్లు ఉండవచ్చు; ROR 1B అన్నీ జాబితా చేస్తుంది.
Wet (Tari): Irrigated land — has water source (canal, bore, tank). Dry (Khushki): Rainfed land. This affects crop type and sometimes land value and loan eligibility. తరి = నీటి సాగు భూమి; ఖుష్కి = వర్షాధార భూమి.
Troubleshooting: ROR and Pahani Issues (సమస్యలు — పరిష్కారాలు)
English: If "Data not found" appears, verify District, Mandal, Village and Survey Number (including sub-division). Try searching by Passbook Number. If your name is missing after a recent purchase, wait for mutation to complete (usually within 15 days) or check mutation status. For wrong name/extent, use Data Correction on Dharani with Aadhar and old documents. If land shows as Govt but you believe it is Patta, gather Sethwar and old Khasra Pahani (1954-55) and file a classification grievance. For Rythu Bandhu not crediting, ensure the name and extent in the passbook match the bank account and that the land is not in the prohibited list.
తెలుగు: "డేటా కనుగొనబడలేదు" వస్తే జిల్లా, మండలం, గ్రామం మరియు సర్వే నంబర్ (ఉపవిభజనతో సహా) ధృవీకరించండి; పాస్ బుక్ నంబర్ తో సెర్చ్ ప్రయత్నించండి. ఇటీవల కొన్న తర్వాత మీ పేరు లేకుంటే మ్యూటేషన్ పూర్తి కావడం (సాధారణంగా 15 రోజులలో) వేచి ఉండండి. పేరు/విస్తీర్ణం తప్పు ఉంటే ధరణిలో డేటా కరెక్షన్ ఉపయోగించండి. భూమి గవర్నమెంట్ గా కనిపిస్తుంది అయితే పట్టా అని నమ్ముతే సేత్వార్ మరియు పాత ఖస్రా పహాణి సేకరించి వర్గీకరణ గ్రీవెన్స్ పెట్టండి.
Real-World Scenarios (వాస్తవ పరిస్థితులు)
Scenario 1: You want to sell but buyer's lawyer says ROR shows different extent
Ensure the extent in your passbook and the online ROR match. If there is a discrepancy (e.g., passbook says 2 acres but ROR shows 1.5), do not proceed until it is corrected. File a Data Correction or F-Line (survey) application so that the revenue records reflect the correct extent. అమ్మడానికి ముందు పాస్ బుక్ మరియు ఆన్లైన్ ROR లోని విస్తీర్ణం సరిపోలేలా సరిచేయించుకోండి.
Scenario 2: Rythu Bandhu not received — name in passbook correct
Check: (1) Is the land in the prohibited list? (2) Is the bank account linked correctly with the same name? (3) Any pending mutation or correction? Contact the designated helpline or MRO with passbook and Aadhar. రైతు బంధు రాకపోతే నిషేధిత జాబితా, బ్యాంక్ అకౌంట్ లింక్, మ్యూటేషన్ పెండింగ్ చెక్ చేయండి.
Legal Basis: ROR Act 1971 (చట్టపరమైన ఆధారం)
English: The Telangana Rights in Land and Pattadar Pass Books Act, 1971 (ROR Act) provides for the preparation and maintenance of Record of Rights (ROR) and the issuance of Pattadar Passbooks. The ROR is the statutory record that determines who is the legal owner of agricultural land. Any change of ownership (sale, gift, inheritance) must be reflected in the ROR through mutation. The 2020 New Revenue Act integrated this with Dharani so that mutation happens automatically upon registration. తెలుగు: 1971 రోజమ్ చట్టం ROR మరియు పట్టాదారు పాస్ బుక్ ల తయారీ మరియు నిర్వహణను నిర్ణయిస్తుంది. ROR వ్యవసాయ భూమి యొక్క చట్టపరమైన యజమాని ఎవరో నిర్ణయించే చట్టపరమైన రికార్డు. 2020 న్యూ రెవెన్యూ చట్టం ధరణితో ఏకీకృతం చేసి రిజిస్ట్రేషన్ తో మ్యూటేషన్ స్వయంచాలకంగా జరిగేలా చేసింది.